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13-07-2022

Contratti di locazione, i vantaggi di tutte le tipologie

Quando si parla di affitti abitativi e di contratti di locazione bisogna innanzitutto tenere presente che ne esistono diverse tipologie. C’è il contratto di affitto 4+4, quello a canone concordato, il contratto di affitto transitorio, quello per studenti. Tante, dunque, sono le opzioni tra cui scegliere in base alle proprie esigenze. Per capire qualcosa di più e, in particolare, per evidenziare quali possono essere i singoli vantaggi, idealista/news ha approfondito il tema con Isabella Tulipano, dell'ufficio stampa di SoloAffitti, rete specializzata nel settore delle locazioni.

Contratto di affitto 4+4: in cosa consiste, a chi è indicato e quali sono i vantaggi

“È il contratto principale che ha sostituito con il dl 1998 i vecchi contratti ad equo canone. Infatti, la caratteristica principale di questo contratto è avere la libertà di contrattazione sul canone e limitazioni in quella che è la durata, che è di 4 anni minima con un rinnovo automatico di altri 4 anni.

Sicuramente è un contratto indicato per chi cerca casa come soluzione abitativa principale, quindi coppie, famiglie, persone anziane che prevedono di rimanere a lungo nello stesso posto.

Dal punto di visa del proprietario, è il contratto ideale se l’immobile rappresenta una forma di investimento, quindi non serve per sé né per i familiari nel breve periodo, in quanto garantisce un’entrata sicura e costante. Il vantaggio di un contratto a lunga durata consiste, per il proprietario, anche nel fatto che l’inquilino userà l’immobile come propria abitazione e quindi sarà più propenso a migliorie e a un buon mantenimento dell’immobile”.

Contratto di affitto 3+2: in cosa consiste, a chi è indicato e quali sono i vantaggi

“Il contratto di affitto a canone concordato di 3 anni + 2 rappresenta l’alternativa introdotta sempre dalla legge di riforma della locazione (431/98) dove, a fronte di un canone preciso, identificato dai valori concordati dalle principali associazioni di categoria di inquilini e proprietari del comune, è possibile avere consistenti agevolazioni fiscali: ad esempio, un’aliquota della cedolare secca ridotta al 10% rispetto al 21% dei contratti di 4 anni + 4.

C’è anche un vantaggio legato ad una durata più breve, considerando soprattutto i due anni di rinnovo automatico.

Anche per l’inquilino c’è un vantaggio fiscale determinato dal fatto che la detrazione a cui ha diritto per l’affitto usato come abitazione principale è più consistente rispetto alla detrazione prevista sui contratti liberi. In quest’ultimo caso, la detrazione è di 300 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro; 150 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non superiore a 30.987,41 euro.

Le detrazioni per i contratti concordati invece sono:

  • 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;

  • 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non superiore a 30.987,41 euro.

Inoltre, i canoni per questi contratti dovrebbero essere più bassi rispetto al libero mercato. 

Questa tipologia è conveniente sicuramente nei comuni in cui i valori sono stati aggiornati e allineati a quelli di mercato; in questo modo se anche il canone di partenza fosse un po’ più basso rispetto a quello a libero mercato, le consistenti agevolazioni fiscali andrebbero a compensare tale divario e porterebbero il proprietario a guadagnare un netto più alto, anche in virtù delle riduzioni Imu.

La limitazione è che tali contratti e le relative agevolazioni valgono per immobili che si trovano nei comuni capoluoghi di provincia o inseriti nell’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa”.

Contratto di affitto transitorio: in cosa consiste, a chi è indicato e quali sono i vantaggi

“Il contratto transitorio ha come caratteristica principale il fatto che la durata massima è di 18 mesi ed è comunque strettamente legata alla motivazione di transitorietà che può essere dell’una o dell’altra parte. Quindi è tradizionalmente il contratto richiesto dal lavoratore che ha un contratto a tempo determinato di un anno, ma potrebbe anche essere il contratto giusto per il proprietario che fa un anno di esperienza all’estero e poi pensa di tornare in Italia nella sua casa.

La caratteristica principale di questo contratto è che non è rinnovabile e quindi le motivazioni per una durata ridotta rispetto ai classici contratti devono essere giustificate; inoltre, rispetto al canone potrebbe essere libero se parliamo di contratto stipulato in un comune non ad alta tensione abitativa; a canone concordato, invece, nei capoluoghi e nei comuni ad alta densità abitativa.

Il vantaggio consiste sicuramente in una durata breve e nella possibilità, per entrambe le parti, di sentirsi meno vincolati a durate troppo lunghe, sebbene a favore dell’inquilino sia sempre possibile chiedere una risoluzione anticipata del contratto”.

Contratto di affitto per studenti: in cosa consiste, a chi è indicato e quali sono i vantaggi

“Questo è il contratto, tra quelli alternativi al 4+4, dedicato agli studenti universitari fuori sede, che quindi hanno come motivazione per questa tipologia quella di essere iscritti ad un corso di laurea nel comune dove si trova l’immobile oggetto del contratto.

La durata qui va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi con uguale periodo di rinnovo automatico.

Il vantaggio per i proprietari è di poter affittare un immobile a più studenti e quindi riuscire a percepire un canone complessivo (che in caso di canone concordato deve rispettare sempre i parametri degli accordi territoriali vigenti) più alto che affittando l’immobile ad una sola persona; oltre a poter contare su durate più brevi.

Per gli inquilini è una tipologia che permette di usufruire delle agevolazioni fiscali previste per le famiglie che sostengono le spese”.

Contratti di affitto con cedolare secca

“In realtà, la cedolare secca non determina il tipo di contratto, ma è semplicemente un regime fiscale, alternativo alla classica Irpef, con cui il proprietario può scegliere di tassare il reddito da locazione derivante da un immobile abitativo, posseduto come privato e affittato per uso abitativo a persone che lo usano per scopi abitativi. Non valgono immobili usati prevalentemente o per uso promiscuo come sede dell'attività dell'inquilino.

Si tratta di una scelta che potrebbe anche essere revocata e reintegrata di anno in anno in corrispondenza della prima scadenza contrattuale utile”.

Qual è il contratto di locazione più conveniente

“Al momento, se prendiamo in considerazione le varie agevolazioni e la riduzione dei canoni a libero mercato che hanno riavvicinato i valori a quelli dei contratti concordati, il contratto fiscalmente più conveniente dovrebbe essere quello di tre anni + 2, con cedolare secca al 10% e Imu agevolata prevista dalla maggior parte dei comuni.

L’attuale grande risalita dell’indice Istat sta però mettendo in discussione il tutto, se consideriamo che in cedolare secca il proprietario rinuncia all’aggiornamento del canone richiesto. Quindi l’analisi potrebbe riconsiderare il tutto in virtù di guadagni più alti”.

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